Réglementations et lois sur la location saisonnière

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Le guide de la location saisonnière Chapitre 4
Loi sur la location saisonnière : tout ce qu’il faut savoir

Avant de vous lancer dans la mise en location saisonnière de votre appartement ou de votre maison, il vous faut connaître les règles et les lois qui encadrent ce type de location. Si celles-ci sont plus souples qu’en ce qui concerne la location nue, du moins sur le plan juridique, il faut néanmoins faire attention aux subtilités légales qui peuvent changer en fonction des villes ou de la durée de la location. Cette section du guide des propriétaires est consacrée à ces questions : quelles contraintes sont imposées par la loi sur la location saisonnière ? Quelles sont les réglementations à connaître ?

La loi sur la location saisonnière

La loi sur la location saisonnière s’applique à toute location prévue pour les vacances. Ce type de location peut être conclu soit par l’intermédiaire d’une agence immobilière (ou de tout autre professionnel du secteur), soit de particulier à particulier, comme c’est de plus en plus le cas grâce aux plateformes de location en ligne type Airbnb.

Le bail d’habitation classique, à long terme, est régi par la loi du 6 juillet 1989. Cette loi a été mise à jour par la loi Alur de 2014 afin d’y intégrer les évolutions liées à la location saisonnière. Celle-ci, en effet, connaît un essor fulgurant depuis plusieurs années ; ce succès a contraint les pouvoirs publics à prendre des mesures pour adapter et renforcer la législation sur la location saisonnière.

L’encadrement par la loi Alur

La loi Alur est venue encadrer les comportements grâce à une nouvelle réglementation sur la location saisonnière. De plus en plus de Français se laissent en effet tenter par ce type de location à court terme, notamment pour rentabiliser leur logement lorsqu’ils sont absents. Mais le creux juridique poussait volontiers les hôteliers à y voir une concurrence déloyale, raison pour laquelle ce cadre législatif fut le bienvenu.

La loi sur la location saisonnière définit donc ce type de location comme « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». C’est une façon d’officialiser l’existence de la location saisonnière tout en lui offrant un cadre bien délimité, notamment en termes de durée locative : un propriétaire ou un locataire qui souhaite recevoir des voyageurs dans son appartement ou sa maison ne peut pas dépasser les 4 mois cumulés pendant l’année. Sous ce seuil, il n’est même pas nécessaire de déclarer la mise en location du logement auprès de la mairie.

En deçà de 8 mois d’occupation par son propriétaire ou son locataire, un logement ne peut plus être considéré comme une résidence principale. Il faut alors passer à un autre type de réglementation sur la location saisonnière.

Les résidences secondaires

La loi Alur encadre également la mise en location des résidences secondaires, avec une réglementation différente. En effet, dans les grandes agglomérations françaises et dans certaines villes de la petite couronne parisienne (soit dans les zones de forte tension locative), louer sa résidence secondaire suppose d’obtenir de la municipalité une autorisation visant à changer l’usage du logement. Cette autorisation peut être temporaire, valable pour un ou deux ans.

La question des prix

La lois sur la location saisonnière ne s’occupe pas de la question des tarifs appliqués pour la mise en location du logement. Chacun est libre de fixer le prix qu’il désire.

En revanche, la loi sur la location saisonnière ne s’occupe aucunement de la question des tarifs appliqués pour la mise en location du logement. Chacun est libre de fixer les prix qu’il désire. Certains sites de location demandent au loueur de signer un document attestant sur l’honneur qu’il pratique des prix raisonnables, mais cela ne l’engage en rien juridiquement.

Les différentes réglementations

La réglementation sur la location saisonnière se décline en plusieurs questions : faut-il faire une déclaration en mairie ? Établir un contrat de location ? Se faire verser un acompte ? Comment déclarer ses revenus et comment sont-ils imposés ?

Réservation et contrat

L’existence d’un contrat de location dépend de votre intermédiaire : si vous passez par une agence ou par un professionnel, vous aurez besoin d’établir un document en bonne et due forme à faire signer par les locataires. Ce document contient un descriptif complet du logement et de ses équipements, ainsi que les conditions financières de la location.

Toutefois, ce type de réglementation sur la location saisonnière est généralement pris en charge lorsque vous passez par une plateforme de location en ligne. Sur Airbnb, Abritel ou Homelidays, c’est au site qu’incombe la responsabilité juridique. Vous pouvez néanmoins, en tant que propriétaire, exiger de vos locataires qu’ils signent un contrat de location, dès lors que vous l’avez précisé dans votre annonce (voir la page dédiée sur Airbnb). Toutes les conditions sont déjà indiquées sur le site : il suffit alors de les copier-coller dans le document à faire signer.

Acompte

Vous avez le droit de demander un acompte lors d’une réservation, sachant que la somme ne peut pas dépasser le quart du prix total si le bien est loué par le biais d’un agent immobilier, et jamais plus de 6 mois avant la date d’entrée dans le logement. Le solde ne peut être versé plus d’un mois avant cette même date.

Lorsque vous louez de particulier à particulier, aucune réglementation sur la location saisonnière ne fixe les modalités de l’acompte et du versement du solde. À vous d’agir raisonnablement avec vos locataires. Sur une plateforme en ligne, la plupart des locations sont payées en avance, au moment de la réservation, et versées sur le compte du loueur lorsque les voyageurs sont entrés dans le logement.

Quelle plateforme de location saisonnière choisir ?

Déclaration en meublé de tourisme

Le meublé de tourisme est une façon différente d’appeler une location saisonnière. La loi sur la location saisonnière stipule que le meublé de tourisme doit nécessairement être déclaré en mairie ; mais il s’avère que la réglementation est la même pour un meublé de tourisme et pour une location saisonnière conventionnelle, à savoir que la déclaration n’est obligatoire que lorsque le logement n’est plus considéré comme une résidence principale, c’est-à-dire lorsqu’il est loué plus de 4 mois par an.

La déclaration en meublé de tourisme ouvre toutefois la voie à des avantages fiscaux, et permet d’obtenir un classement officiel pour mettre en valeur son logement.

La fiscalité location saisonnière

En matière de fiscalité, la loi sur la location saisonnière fait varier les obligations en fonction de la durée de la location et des revenus qui en sont tirés :

  • Le taux d’imposition d’une location saisonnière et les avantages fiscaux qui en découlent sont fonction du montant des revenus perçus en loyers durant l’année ;
  • La taxe de séjour est instituée par certaines communes à vocation touristique, notamment lorsque le logement a été déclaré en mairie.

Paris et ses spécificités

Comme dans d’autres villes de France dans lesquelles la situation locative est extrêmement tendue, la législation sur la location saisonnière à Paris est différente du reste de celle du reste du pays. Ainsi, dans la capitale (comme dans toutes les villes de plus de 200 000 habitants), le fait de modifier l’usage d’un logement pour le transformer en meublé de tourisme (pour une durée de location supérieure à 4 mois) nécessite une demande préalable d’autorisation en mairie.

En outre, certains syndics de copropriété appliquent une réglementation sur la location saisonnière qui leur est propre. En d’autres termes, celle-ci peut être tout bonnement interdite dans certains immeubles !