Déclaration de la location saisonnière

Voir les chapitres
Le guide de la location saisonnière Chapitre 4.2
Déclaration meublé de tourisme : ce qu’il faut savoir

Avant de vous lancer dans la location de votre bien pour de courtes durées, assurez-vous de bien connaître les particularités de la législation sur la location saisonnière. Nous verrons dans cette partie tout ce qui concerne la réglementation quant à la déclaration meublé de tourisme et à la déclaration location saisonnière : quand faut-il signaler son activité à la mairie de sa commune ? Quelles sont les éventuelles contraintes d’une telle déclaration ?

Pour une clarté optimale, nous nous intéresserons tout d'abord aux déclarations à effectuer lorsque vous louez en location saisonnière votre résidence principale, puis à celle à faire lorsqu'il s'agit de votre résidence secondaire. Nous verrons enfin le cas spécifique des démarches préalable à la location saisonnière lorsque votre logement se situe à Paris.

Quelles sont les déclarations légales pour louer ma résidence principale ?

Pour rappel, votre résidence principale est l’habitation que vous occupez plus de 8 mois par an.

La règle générale

Lorsque vous louez votre résidence principale, vous êtes dispensé de toute démarche préalable à la location saisonnière. A cela, il faut ajouter que puisqu’il s’agit de votre résidence principale, le cumul des locations sur une année est donc au maximum de 120 jours. Au delà de cette limite, la réglementation en vigueur pour les résidences secondaires s’applique, nous verrons la législation en vigueur pour la résidence secondaire dans la suite de l'article. À noter que toute personne ne peut avoir au plus qu'une seule et même résidence principale.

La règle générale en vigueur pour les résidence principales s'en trouve toutefois restreinte par le "décret Airbnb" qui encadre l'activité locative dans quelques grandes villes en France.

Modifications induites par le "Décret Airbnb"

Pour encadrer la location saisonnière dans les grandes villes, le décret du 28 avril 2017 - surnommé “décret Airbnb” - prévoit une procédure d'enregistrement préalable à la déclaration en meublé de tourisme pour tout type de résidence - principale et secondaire.

Le décret Airbnb contribue donc à préciser les informations qui peuvent être requises auprès d’un particulier louant son logement sur une plateforme de type Airbnb et à enrichir le champ d’application d’une disposition de l’article L.324-1-1 du Code du tourisme, introduite par la loi sur le 16 octobre 2016 pour une République numérique.

Que dit le décret Airbnb ?

  • En vertu du décret Airbnb, les grandes villes peuvent désormais se réserver le droit de contraindre les propriétaires de meublés en tourisme à disposer d’un numéro d’enregistrement publié dans leurs annonce.
  • Le champ d’application de ce dispositif légal est limité aux communes de 200 000 habitants.
  • Le cas échéant, cette disposition vaut pour les résidences principales et les résidences secondaires. Pour les municipalités des villes concernées, cela ne constitue nullement une obligation mais une possibilité, qui doit prendre forme lors d’une délibération du conseil municipal.
  • Le nombre de nuitées est limité à 120 jours de location annuelle. Dès qu'il s'agit d'une résidence secondaire, la réglementation spécifique prévaut - ce que nous verrons ci-dessous
  • Les plateformes d’intermédiation locative telles Airbnb ont désormais l’obligation de décompter le nombre de jours et de suspendre l’annonce si la limite légale des 120 jours est atteinte. "Lorsque (la plateforme d'intermédiation locative) en a connaissance, elle décompte le nombre de nuits faisant l'objet d'une occupation, et en informe, à sa demande, annuellement, la commune du logement loué. Au-delà de cent vingt jours de location, le logement ne peut plus faire l'objet d'une offre de location par son intermédiaire jusqu'à la fin de l'année en cours", précise ainsi la loi.

Sans le numéro d'enregistrement, le logement n'est donc pas déclaré en qualité de meublé de tourisme. L’absence de déclaration en meublé de tourisme peut vous valoir une amende de 450 euros.

Quelles villes ont entériné le “décret Airbnb” ?

À date, Paris, Bordeaux et Nice ont pris des dispositions permises par le décret du 28 avril 2017.

Quelle plateforme de location saisonnière choisir ?

Que dois-je déclarer pour louer ma résidence secondaire ?

Déclaration en meublé de tourisme obligatoire en Mairie

S’il s’agit de votre résidence secondaire, la déclaration de votre activité de location en courte durée est obligatoire auprès de la Mairie où est situé le meublé par le biais de ce formulaire

De plus, pour rappel, vous avez interdiction de louer votre résidence secondaire plus de 90 jours par an à la même personne.

La déclaration en meublé de tourisme de votre résidence secondaire comporte, entre autres :

  • l'adresse du logement,
  • le nombre de lits,
  • le nombre de pièces,
  • les périodes probables d'hébergement des voyageurs.

Tout changement concernant les informations fournies (sur le loueur, le meublé, les périodes de location) doit faire l'objet d'une nouvelle déclaration en mairie. Si la résidence secondaire n’est pas déclarée en meublé de tourisme, le propriétaire est passible d’une amende de 450 euros.

Faire un changement d’usage dans certaines villes

Dans certaines villes, la location saisonnière de votre résidence secondaire requiert, en sus de la déclaration en meublé de tourisme, une autorisation préalable du maire pour pouvoir modifier l'usage de votre logement - qui a alors le statuts d'usage d'habitation - en local destiné à la location touristique. On parle de procédure de changement d’usage.

Dans quel cas doit-on demander un changement d'usage ?

L'autorisation préalable de changement d'usage s’applique obligatoirement pour :

  • Paris,
  • les communes de la petite couronne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne),
  • les communes de 200 000 habitants.

Elle peut s’appliquer pour :

  • les communes de 50 000 habitants sur décision du maire.

L'absence d'autorisation pour une résidence secondaire mise en location entraîne pour le propriétaire une amende de 50 000 euros pour non respect du code de l'urbanisme, sans compter la remise en l'état initial du logement ainsi qu'une possible amende journalière de 1 000 euros par jour et par mètre carré jusqu'à régularisation.

Comment faire pour changer l'usage d'un local d'habitation ?

Nous revenons ci-après sur les démarches à réaliser lorsque votre logement se situe à Paris.

Des règles de compensation dans les grandes villes

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles de la petite couronne, la loi prévoit que l'autorisation préalable de changement d'usage soit accordée sous réserve de compensation de la part des propriétaires. La compensation consiste à transformer des surfaces commerciales en logements, pour compenser la perte de surfaces d’habitation du local transformé. En théorie, l'esprit du législateur est de maintenir un parc immobilier d'habitation à niveau constant. En pratique, avant d'autoriser préalablement le changement d'usage de votre résidence secondaire, votre mairie peut exiger, en échange, une compensation : transformer un local commercial, de même surface que votre résidence secondaire bientôt louée en meublé de tourisme, en logement destiné à un usage d’habitation. Si un propriétaire décide de louer sa résidence secondaire d'une surface de 30 m2 en meublé de tourisme, il doit en parralèle mettre à disposition sur le marché une surface équivalente de 30 m2, nouvellement transformée en logement d'habitation.

L'application de cette mesure de compensation peut revêtir deux formes :

  • transformer une surface équivalente de locaux commerciaux ou tout autre qu'habitation, que le propriétaire possède, en logements d'habitation,
  • acheter à un tiers une surface équivalente de tels locaux commerciaux pour les transformer en logements d'habitation.

Cette règle est, à notre connaissance, en vigueur à Lyon, Marseille et Paris. À Paris, la règle est plus stricte dans certains arrondissements compte tenu de l'importance de l'afflux touristique. Le propriétaire doit compenser sa location meublée en doublant la surface habitable : il s'agit de la compensation renforcée pour quelques secteurs de Paris. Nous reviendrons plus en détail sur cette question dans la partie consacrée au changement d'usage de votre résidence secondaire à Paris.

Quelles démarches légales avant de louer en saisonnier sur Airbnb à Paris ?

Comment obtenir un numéro d’enregistrement pour louer sur Airbnb à Paris ?

La ville de Paris a adopté la réglementation prévue par le décret Airbnb limitant à 120 jours annuels la location saisonnière. Ainsi, si vous souhaitez mettre votre logement - résidence principale et résidence secondaire - en location de type Airbnb à Paris, vous devez procéder à l'enregistrement de votre logement auprès de la mairie de Paris.

Puisque l'inscription est une procédure de déclaration et non d'autorisation, votre demande de numéro d'enregistrement ne peut pas être refusée. Voici comment vous inscrire :

  1. Rendez-vous sur le site dédié à la procédure d'enregistrement de la mairie de Paris.
  2. Créez votre compte rattaché à la mairie de Paris en indiquant votre adresse-email et un mot de passe de votre choix, si vous n'en aviez pas préalablement.
  3. Vous passez ensuite à la procédure d'enregistrement en tant que telle. Les premières informations à renseigner concernent le type de location : résidence principale ou non et location de l'intégralité du logement ou non
  4. Puis, passez aux informations relatives à l'identité du déclarant : civilité, nom et prénom
  5. Procédez à l'identification de votre meublé en indiquant son adresse et ses caractéristiques : nombre de pièces, nombre de lits, date et niveau de classement si vous avez effectué une démarche de classement en meublé de tourisme
  6. Validez la déclaration en cochant les cases "Je certifie sur l'honneur l'exactitude des informations fournies ci-dessus" et "Je m'engage à fournir les justificatifs qui me seraient demandés"
  7. Vous recevez immédiatement un accusé de réception qui comprend un numéro d’enregistrement composé de 13 chiffres. Vous pouvez également télécharger un récapitulatif de votre enregistrement

Pour toute demande d’information supplémentaire, vous pouvez envoyer un email à la Mairie de Paris (dlh-bplh@paris.fr) ou composer le 39 75.

Je possède plusieurs annonces sur Airbnb. Dois-je avoir un numéro d'enregistrement pour chacune d'entre elles ?

Oui, le numéro d'enregistrement est unique pour chaque logement. Vous devez renouveller la procédure autant de fois que vous souhaitez mettre de logements en location courte durée de type Airbnb à Paris.

Mon annonce sur Airbnb sera-t-elle désactivée lorsque mon logement aura atteint la limite des 120 jours de réservation ?

Non, l'annonce de votre logement sur Airbnb restera toujours active ; cependant le calendrier de votre annonce sera fermé. Votre annonce ne pourra donc plus de facto recevoir de réservations pour l'année en cours.

Je suis locataire. Dois-je procéder à l'enregistrement du logement ?

Lorsque vous louez sur Airbnb en qualité de locataire, vous devez vous enregistrer auprès de la mairie de Paris puisqu'il s'agit de votre résidence principale. Pour rappel, la sous-location en saisonnier est autorisée en France dès lors que l'on obtient l'accord de son propriétaire.

Que risquent les contrevenants ?

Les hôtes ayant une annonce Airbnb en ligne sans numéro d'enregistrement se trouvent sous le coup d'une amende de 450 €. Cette amende ne vaut que pour l'absence de déclaration et non pour le dépassement de la limite.

Existe-t-il des exemptions à la limite des 120 jours ?

Oui, lorsqu'il s'agit de votre résidence principale, vous pouvez effectuer une demande d'exemption si vous justifiez d'une absence pour raisons médicales ou pour raisons professionnelles. Ce qui est logique puisqu'en l'espèce, ces absences ne sont pas contraires à l'esprit de la loi.

Comment faire figurer le numéro d'enregistrement dans son annonce Airbnb à Paris ?

La législation qui régit la location de meublé en tourisme à Paris précise que le numéro d'enregistrement doit être visible sur l'annonce Airbnb de votre logement. Aussi après avoir obtenu votre numéro d'enregistrement en ligne sur le site de la mairie de Paris, voici comment procéder :

  1. Connectez-vous au site Airbnb
  2. Cliquez sur la section Mon compte
  3. Cliquez ensuite sur l'onglet Gérer mon annonce, puis sur l'onglet Législation locale
  4. Inscrivez le numéro d’enregistrement de votre logement dans le champ dédié après avoir cliqué sur Modifier et cliquez sur Sauvegarder

Comment procéder au changement d'usage pour louer son logement hors résidence principale sur Airbnb à Paris ?

Non, l'annonce de votre logement sur Airbnb restera toujours active ; cependant le calendrier de votre annonce sera fermé. Votre annonce ne pourra donc plus de facto recevoir de réservations pour l'année en cours.

  1. Recherche de la compensation : Transformez ou achetez au préalable un local de compensation avant tout dépôt du dossier.
  2. Constitution du dossier : Remplissez le formulaire de demande de changement d’usage à caractère réel en joignant les pièces justificatives annexées à ce formulaire
  3. Dépôt de deux dossiers : Déposez ou adressez au Pôle Accueil et Services à l’Usager (PASU) deux dossiers pour votre local :
  4. Instruction de la demande : Le dossier de changement d’usage est transmis par le PASU au service instructeur, le Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation (BPLH).
  5. Visite du local proposé en compensation : Vous recevez la visite d'agents habilités de la mairie de Paris pour valider le changement d'usage et la du local proposé en compensation.
  6. Décision provisoire : Vous obtenez une réponse par courrier dans un délai maximum de 2 mois. Une décision provisoire peut être délivrée seulement après obtention du changement de destination des locaux proposés en compensation. Elle a une durée de validité de deux ans.
  7. Décision définitive : Lorsque vous finissez les travaux de transformation pour le logement d'habitation en compensation, vous en informez la Mairie qui constate le retour à l’habitation avant de délivrer la décision définitive.
  8. Publication de la décision : L'obtention du changement d'usage vous oblige à publier à votre charge l’autorisation au fichier immobilier du Service de publicité foncière de Paris. L'adresse est la suivante : Hôtel des Finances - 6, rue Paganini - 75972 PARIS CEDEX 20.

Comment constituer mon dossier de demande de changement d'usage ?

Nous avons rédigé une page dédiée à la constitution du dossier pour vous aider dans vos démarches en listant de manière exhaustives les informations et les documents attendus. Pour chaque information, vous vous indiquons où la retrouver. Vous retrouverez également le lien de tous les documents à remplir que vous devez préalablement imprimer.

Où doit se trouver le logement de compensation par rapport au logement nouvellement transformé en meublé de tourisme ?

Le logement de compensation doit être situé dans le même arrondissement que votre local d'habitation faisant l'objet du changement d'usage en meublé de tourisme à Paris.

Qu'est-ce que le secteur de Compensation Renforcée et où est-il en vigueur à Paris?

Dans les secteurs de Compensation Renforcée à Paris, les locaux proposés en compensation doivent représenter une surface double de celle faisant l’objet de la demande du changement d’usage. Les secteurs de Compensation Renforcée se trouvent principalement dans les 1er, 2ème , 3ème, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème, 9ème, 15ème, 16ème et 17ème arrondissements de Paris. Les contours précis de ces secteurs sont définis ci-dessous :

Pourquoi qualifie-t-on le changement d'usage de réel ?

De manière générale, le principe de changement d'usage revêt un caractère personnel, dès lors, il est temporaire et incessible. Il peut cependant avoir un caractère réel lié, non plus à la personne, mais au local, si l'autorisation de changement d'usage est soumise à une compensation comme c'est le cas à Paris. À ce titre, le changement d'usage est définitif et transmissible car le local n'est plus considéré comme un local d'habitation.

Comment procéder au changement de destination de son logement Airbnb à Paris ?

Avant de répondre à cette question, il convient de faire une distinction claire entre le changement d'usage et le changement de destination. En résumé, l'usage d'un bâtiment concerne l'utilisation qui est faite d'un bâtiment, ce à quoi un local est utilisé. L'usage est régi par le Code de la Construction et de l'Habitation. La destination, quant à elle, correspond à ce pourquoi un bâtiment a été construit et, en cela, relève du Code de l'Urbanisme.

Il existe différentes catégories de destination dont en particulier la destination "Habitation" et la destination "Hébergement hôtelier".

À Paris, si vous souhaitez transformer votre logement hors résidence principale (alors sous la destination "habitation") en meublé de tourisme (qui relève aujourd'hui de la destination "hébergement hôtelier") destiné à l’accueil de voyageurs tout au long de l’année, vous devez déposer en mairie une demande d'autorisation d'urbanisme.

La demande d'autorisation urbanisme à Paris peut prendre, selon les cas, la forme :

  • d'une déclaration préalable,
  • d'un permis de construire.

C'est ce que nous mentionnons précédemment à l'étape n°3 Dépôt de deux dossiers du changement d'usage.

Pour plus d’information, consultez le site de la Mairie de Paris ou contactez la Direction de l’habitat à l’adresse suivante: dlh-bplh@paris.fr


Le Classement de votre Meublé en Tourisme

Outre la déclaration de votre meublé en tourisme, vous avez la possibilité de faire classer votre meublé en tourisme sur la base de 1 à 5 étoiles suivant une liste précise de critères. Retrouvez sur cette page dédiée au classement des meublés en tourisme toutes les informations utiles sur ce sujet ainsi que les démarches à entreprendre et les avantages que procure le classement.


La Fiscalité

La fiscalité qui régit les meublés de tourisme se divise en deux grandes parties : l'imposition de la location saisonnière et les cotisations sociales que vous génériez des revenus Airbnb en qualité de particulier ou de professionnel. Toutes les informations et les démarches relatives au régime d'imposition auquel votre activité de location saisonnière est soumise ainsi qu'aux abattements fiscaux dont vous pouvez bénéficier vous sont expliquées en détails sur notre page dédiée à fiscalité de location saisonnière.


La Taxe d'Habitation

La déclaration meublé de tourisme entraîne la collecte de la taxe de séjour, fixée par la commune, et uniquement applicable dans les villes à vocation touristique. Le classement en meublé de tourisme de votre logement modifie le montant de cette taxe en fonction du nombre d’étoiles obtenu ; mais il peut aussi vous permettre d’augmenter le loyer à proportion du classement.