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Fiscalité de la location saisonnière et de tourisme
Dès lors que vous mettez en location un logement meublé pour une courte durée, la législation sur la location saisonnière s’applique. Et avec eux, une fiscalité location saisonnière spécifique qui vous contraint à déclarer vos revenus locatifs, mais vous permet en contrepartie de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Une façon pratique de compenser votre fiscalité de base sur votre résidence principale et/ou secondaire !
Meublé de tourisme et fiscalité
Même si la fiscalité location saisonnière est un domaine moins complexe qu’il n’y paraît au premier abord, il est bon de savoir dans quel territoire vous mettez les pieds lorsque vous décidez de mettre un logement en location pour de courtes durées. Si vous vous retrouvez perdu à cause des questions d’imposition en BIC ou micro-BIC, des exonérations, de la taxe de séjour appliquée dans votre ville, des différences qui existent entre la fiscalité location saisonnière sur la résidence principale et la fiscalité sur la résidence secondaire – ces pages sont là pour vous aider.
Pour vous, propriétaire, le but est bien sûr de rentabiliser votre logement en location saisonnière, donc d’optimiser vos rentrées d’argent. Il est donc indispensable de prendre en compte les spécificités de la fiscalité location saisonnière et de voir comment elles viennent contrebalancer vos taxes de base.
Taxes d’habitation et foncière
Qu’est-ce qui change au titre de la fiscalité meublé de tourisme pour les taxes de base qui touchent votre résidence principale ?
- La taxe d’habitation (fixée par les villes) est due dès lors que le logement est votre habitation principale, et ce, même si vous le louez pendant plusieurs mois par an (dans la limite des 4 mois de location saisonnière courte durée). Les locataires ne sont pas redevables de cette taxe.
- La taxe foncière est due également, quel que soit le régime dont vous bénéficiez pour votre location saisonnière.
La fiscalité location saisonnière est un domaine moins complexe qu’il n’y paraît au premier abord.
Les mêmes taxes sont dues pour une résidence secondaire, bien que celle-ci soit généralement occupée moins de 8 mois par an. À noter également que la redevance sur l’audiovisuel public ne s’applique qu’aux résidences principales.
Vous devez donc payer exactement les mêmes taxes, que vous mettiez votre logement en location saisonnière ou non. C’est pourquoi la fiscalité location saisonnière devient intéressante : parce qu’elle permet de déduire une partie de vos revenus de vos impôts, sans avoir à payer plus de taxes.
Le statut de loueur meublé
Il existe en outre deux statuts de loueur meublé : professionnel et non professionnel. Le fait de passer d’un statut à l’autre peut vous offrir des avantages attrayants en termes de fiscalité location saisonnière.
- Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est reconnu au propriétaire inscrit au registre du commerce qui réalise plus de 23 000 euros de recettes annuelles brutes, étant entendu que ce revenu est supérieur à tous ses autres revenus d’activité (ce qui fait de la location son activité principale). Ce statut offre des avantages fiscaux : exonération de l’ISF, taxe sur la plus-value réduite à 5 ans, et possibilité d’imputer le déficit tiré de l’activité de location sur le revenu global.
- Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique par défaut. Il permet tout de même de reporter un éventuel déficit sur les 10 années suivantes d’activité.
Mais attention, car en passant au statut de loueur en meublé professionnel, vous faites de la location saisonnière une activité professionnelle.
Fiscalité location saisonnière : ce qu’il faut savoir
Il existe donc une fiscalité de location saisonnière meublée spécifique qu’il faut prendre en compte dans son calcul au moment de mettre son bien en location. Cette fiscalité location saisonnière propre aux locations entre particuliers pour des courtes durées se divise en deux : la taxe de séjour et l’imposition.
La taxe de séjour
La fiscalité location saisonnière devient intéressante : elle permet de déduire une partie de vos revenus de vos impôts, sans avoir à payer plus de taxes.
En vertu d’une décision de la mairie de Paris, la ville a décidé en 2015 d’étendre la taxe de séjour (normalement appliquée aux hébergements professionnels) à toutes les locations saisonnières entre particuliers. Cette mesure visait notamment à bénéficier de la manne financière représentée par l’essor des plateformes comme Airbnb, dont la présence dans la capitale passe pour être la plus importante au monde (environ 35 000 annonces).
Cette taxe de séjour, valable par personne et par nuit, est donc désormais collectée par les sites de locations entre particuliers et reversée à la commune. En plus de Chamonix, qui l’applique également depuis 2015, 18 autres villes seront concernées à partir du 1er août prochain.
Toutefois, la taxe de séjour impacte très différemment les loueurs. Si vous louez votre logement sur de longues durées (bien que toujours en saisonnier), indépendamment des sites de location, vous devez la collecter et la reverser vous-même, donc en augmentant proportionnellement le coût de la nuitée. Mais si vous passez exclusivement par Airbnb et consorts, ce sont ces sites qui s’occupent de tout : le voyageur paie la taxe directement à la plate-forme et, pour vous, rien ne change.
Le régime d’imposition de la location saisonnière
La fiscalité location saisonnière rejoint la fiscalité pour meublé de tourisme : vous êtes imposable sur les revenus locatifs générés par la location saisonnière (loyers et charges), dès lors que vous louez tout ou partie de votre résidence principale, ou votre résidence secondaire.
L’imposition entre dans la catégorie des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC), pour laquelle il existe deux régimes déclaratifs :
- Le régime forfaitaire (ou « micro-BIC ») : vous ne dépassez pas 32 900 euros annuels de recettes cumulées. Vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur ces recettes, à additionner à vos autres revenus.
- Le régime réel : vos recettes dépassent les 32 900 euros annuels. Vous bénéficiez de la possibilité de déduire de toutes les sommes perçues au titre de la location la totalité des frais et des charges supportés pour leur montant réel, avec en outre un système d’amortissement. Ce régime est néanmoins plus complexe que le micro-BIC, et devient intéressant lorsque vous exercez cette activité de façon professionnelle.
La fiscalité pour meublé de tourisme change en fonction du type d’hébergement. Si vous louez par exemple un logement classé « meublé de tourisme », vous bénéficiez d’un abattement de 71 % sur l’ensemble des recettes !
Exonération d’impôts ?
Au titre de la fiscalité location saisonnière sur la résidence principale, vous pouvez être exonéré d’impôts sur vos revenus locatifs si la location meublée concerne une partie de votre habitation principale (chambre chez l’habitant), dès lors que le loyer annuel par mètre carré ne dépasse par un plafond fixé par les pouvoirs publics.
De même, si vous tenez des chambres d’hôtes, vous ne paierez pas d’impôts si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 760 euros.
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